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エッジデータセンター市場について、2023年から2031年にかけて推定年平均成長率（CAGR）22％で大幅な拡大が見込まれています。

ResearchAndMarketsによると、この急増は、低遅延データ処理とストレージソリューションに対するニーズの高まりに起因しています。エッジデータセンターはエンドユーザーに近接しているため、データ処理が高速化し、ネットワークの混雑が緩和されます。

その主な要因になっているのは、アジア太平洋地域、特に中国、日本、インドでは、人口の増加、スマートフォンの利用率の上昇傾向、スマートシティの推進などが、エッジデータセンターの需要を促進しているということです。また、クラウドサービスの導入拡大や電子商取引の拡大も、アジア太平洋地域での市場急成長の要因となっています。

インドでは、インドのデジタルテクノロジー企業であるVaranium Cloudが、2月にインドのマハラシュトラ州シンドゥードゥルグのクダールに、同社のブランドであるHydraで2つ目のエッジデータセンターを立ち上げると発表。

同社によると、エッジデータセンターは輸送用コンテナ内に設置され、アクセス性を高めると同時に、国内の最も遠隔な地域でも効果的なデータ共有と通信を可能にします。また、小型で持ち運びが可能なため、国内のどの場所にも簡単に持ち運ぶことができます。

エッジデータセンターとは

そもそもエッジデータセンターとはどのようなデータセンターなのでしょう。

エッジデータセンターとは、近距離にデータセンターを設けることでネットワークの遅延を防ぎ、低遅延の処理を可能とさせるデータセンターです。IT用語としてのエッジとは「ユーザの端末の近く」という意味です。

エッジデータセンターの利点は、広域な通信網を整備する必要がなく、強固なセキュリティを確保できることです。

インターネットなどを介してエッジデータセンターへ接続する場合、エッジサーバーの活用が有効。なるべく現場の近くにコンテンツを置くことで通信経路を安定させ、う回路を利用した通信によって遅延を防止することが可能です。

エッジデータセンターの活用状況

一般的に、エッジデータセンターはエンドユーザーとのレイテンシ能力から通信会社に好まれていますが、他の多くの分野でも不可欠なものとなっています。

医療業界では電子カルテの導入が進み、患者さんの膨大なデータが蓄積されてきました。膨大なデータの保存、高いセキュリティレベルで情報を管理するためにエッジデータセンターの活用が進められています。

エッジデータセンターを活用すれば、通信遅延が起きることなく適切な医療行為を行うことができます。

金融業界では、エッジデータセンターの活用によって、遅延のないスムーズな取引が可能となります。大量のデータを処理し、安全な通信が確保されることで、より多くの利益を得ることが可能です。

特定のアプリケーション用にプログラムされ、データを送信するハードウェアであるIoTデバイスも、特に時間が重要なシナリオでは、積極的な加入者となります。予知保全が存在する製造業でも、エッジ設備が在庫管理の効率化を支援することができます。

エッジデータセンター通信の分散化に貢献

コロナ禍の影響でテレワークをする人が増え、WEB会議などオンラインのコミュニケーションが一般的になりました。

リモートで仕事ができるようになったことで、世界中の通信トラフィックは増加傾向にあります。またサブスクのサービスを展開する企業が増えたことも、個人の通信規模が増えている要因となっています。

このような背景から大型のデータセンターに通信が集約されるため、データセンターの拡充が進化しています。しかし通信先が一極化すると、災害が発生した際に社会のインフラへ大きな影響を与えてしまう可能性もあります。

エッジデータセンターが注目されているのは、通信の分散化に貢献するという目的もあるのでしょう。

エッジデータセンター市場拡大に向けて

高速で遅延のない通信環境構築のためには、エッジコンピューティングが必要です。クラウドコンピューティングとエッジコンピューティングをうまく組み合わせて、ネットワークの設計を行うことが重要になります。

IoTに取り組む企業やサービス提供者は、エッジデータセンターの特徴をよく理解した上で、新しいインフラ環境の構築を検討することが必要になりそうです。

デジタル庁は、政府や地方自治体が共同利用する政府クラウド（ガバメントクラウド）の提供事業者に関する選定要件を緩和する方針を表明しました。

政府クラウドとは、政府と地方自治体が利用するクラウドサービスの共通基盤のことを指しています。ガバメントクラウドと呼ばれ、政府は2025年度末までに税金や国民年金など市町村が担う20の基幹業務に関するシステムを政府クラウドで利用できる体制にする目標を掲げています。

330ほどの要件を1社で満たす必要がある現行ルールを改定し、企業連合での参入を可能にします。これによって外資に依存する政府クラウドに、国内企業が参入しやすくなる可能性があります。

これまでの多岐にわたる選定要件を単独で満たせる事業者は決して多くありませんでした。2022年度の公募では、セキュリティーや業務継続性などの技術要件を満たす米国企業のクラウドサービスが存在感を発揮、アマゾン・ウェブ・サービス(AWS)のほか、グーグル、日本マイクロソフト、日本オラクルの4社のみが選定。

国内企業は事業規模やサービス内容などで要件を満たせず、特にシステムの開発から運用支援する体制の構築や、複数のデータセンターを使ったサービス、人工知能（AI）が機械学習する開発環境の提供などがハードルとなっています。

1社で実現できるのはAWSやグーグルのような「ハイパースケーラー」と呼ばれる巨大IT（情報技術）企業に限られています。

同庁は8月中にも、政府クラウドの提供事業者に関する新たな選定要件を発表して公募を始めるものとみられます。選定された事業者には、新要件は現行の項目をおおむね維持しつつ、データ管理や認証などの中核技術を自社で担っていれば他社と共同でサービス提供できることを認めます。

政府クラウド事業者の選定は10月下旬に決定される予定。

選定要件緩和の背景

今回の選定要件の緩和の背景には

「政府クラウドを保管・提供するクラウド事業者の選定基準を見直すべきだ」

という日本企業、クラウド事業者からの声が高まっていることがありました。今後は、さくらインターネットやインターネットイニシアティブのような企業が、国内クラウド市場に参入する新たなチャンスをつかむ可能性は極めて高いと考えられます。

しかしこうした改正にもかかわらず、デジタル庁は、自治体が事業者を選定する権利は維持されると述べています。つまり、今回の改正が実際の選定にもたらす変化は限定的なものにとどまる可能性も。

政府クラウドに複数企業での共同参入を要望しているクラウド事業者は少なくありません。要件緩和後の選定結果に期待と注目が集まりそうです。

今回はまず、国内企業のデータセンター事業の現状、今後の意向を見ていきたいと思います。

NTT

今後５年間で１・５兆円以上をかけて、データセンターを増やす意向を示しています。最も増やす場所はインドで、２０２５年度までに現在の１２か所から２４か所程度に増やす予定で、ここには海外ＩＴ大手の進出や人口増など、潜在的な需要が見込まれます。北米にも１４か所から２３か所に増やしたいと述べています。

ソフトバンク

ソフトバンク株式会社は、米半導体大手エヌビディアと共同で、生成型人工知能と5G/6Gアプリケーションのプラットフォームを構築して、日本国内の新しいAIデータセンターに導入することを目指しています。

このアプリケーションは、エヌビディアのチップ技術に基づいています。そしてソフトバンクは、コスト削減とエネルギー効率の向上を図るため、マルチテナント型の共通サーバープラットフォーム上で生成AIと無線アプリケーションをホストできるデータセンターの構築を計画中です。

関西電力

関西電力（KEPCO）は、米国のデータセンター事業者 CyrusOneと共同で、900MWの事業規模を達成するという野心的な目標を掲げ、日本でのデータセンター開発に取り組みを始めています。CyrusOne KEPの合弁会社は、ハイパースケールプラットフォーム企業の需要に対応するために特別に調整された新しいデータセンターの開発に焦点を当て、データセンターのインフラをより広範な電力網と連携させることで、この業界における回復力、効率、スマートな開発を強化することを目指します。

このように日本国内企業のデータセンター業界は活発化して、プラス成長を遂げているようです。

では、この背景には、なにがあるのでしょうか。

データセンター業界活発化の背景

その背景には、生成ＡＩ（人工知能）など、デジタル化の進行があります。データに基づいて意思決定するデータ・ドリブンの社会になれば、データが加速度的に蓄積されていきます。

データセンター事業に注力するＮＴＴの島田明社長は、

「３０年以降に、（電子の代わりに）光を使う半導体を開発したい。研究開発に年間１０００億円を投資していく。手始めに、光を使った関連部品の製造を２５年以降に始める予定だ。通信機器やサーバーに組み込むほか、より一般的な電子機器への応用も目指す。」

と、データセンター事業が、半導体開発と密接にリンクしていることを示唆しています。

光を使った半導体であれば、電力消費が圧倒的に少なくなるので、持続可能性の観点からも時代に合っていると言えます。

ソフトバンクの宮川潤一社長は、

「AIと共存する時代に入りデータ処理と、電力需要が急速に増加する。日本でのデジタル化社会を支えるための次世代社会インフラの提供を目指す」

としています。

生成ＡＩ（人工知能）の発達の目覚ましい今日。成長戦略について展開するサービスを高度化させる、転換期にきているのかもしれません。

クラウドの利用が加速する中にあって、一度はクラウドに切り出した社内システムをオンプレミスに戻す、いわゆる“オンプレ回帰”の動きが顕在化していると言われています。

昨年には、楽天グループが、オンプレ回帰を決断しました。プライベートクラウド「One Cloud」の環境を拡充し、グループ企業の各種事業が用いるIT基盤の統合を進めています。現在、パブリッククラウドで稼働させている多数のシステムは、原則としてOne Cloudへのシフト。グループ全社でIT基盤のプライベートクラウドへの集約を進めてコスト効率を高めるほか、IT基盤のノウハウを蓄積し安定稼働や、セキュリティ強化につなげるとしています。

プライベートクラウドは、新たに参入を計画する法人向けITサービスの基盤にも活用されます。計画するのは本人確認に使うeKYCやWebサイトのアクセス分析、電子決済の機能などです。いずれもグループの事業で使うために開発した技術で、従量制のパブリッククラウドサービスとして外販する方向で準備を進めています。

クラウドファーストが叫ばれる中、オンプレミスでサーバーを導入する機会は多くの企業で確実に減っていると言われています。ただし、サーバー市場に目を転じれば、いまだ動きは堅調。一見すると矛盾するようですが、この背景にはいったい何があるのでしょうか。

“オンプレ回帰”の背景

サーバー市場は22年度も対前年比1～2割増と好調に推移している様子です。

サーバー仮想化が流行り始めた2000年代前半も、サーバー統合を通じて、サーバーは売れなくなると言われました。しかし、現実はそうなることはなく、仮想化によりサーバー調達の容易性が増し、逆に各種システム導入が活発化したことで、より多くのサーバーが求められるようになりました。

現在、DXを追い風にIT投資も活発化し、従来なかったシステム活用も広がっています。クラウドが必要とするサーバーリソースの急増という状況からも、サーバー市場の拡大はむしろ自然と言えます。

一方で、一般企業のオンプレでのサーバー利用がここにきて盛り返している背景には、実際に使ってみて、クラウドに対する誤解が解けていることがあります。振り返ればクラウドは、極めて低廉なコストでのリソース利用や、運用の外部への切り出しによる作業負荷の軽減で大きな期待を集めました。

しかし、現実は、コスト面でクラウドの特性を理解しないまま利用を進めた結果、予想外の高額な料金が請求されるケースも少なくありません。

また、運用面でも、ハードのお守りこそなくなりましたがシステム自体の運用は依然として残ります。クラウドの管理作業にはオンプレとは異なる知見が必要で、多くの企業がオンプレとクラウドの双方にシステムを抱えている現状では、二重管理がどうしても発生してしまいます。これによる負担は多忙なIT部門にとって決して小さくありません。

セキュリティの問題もあります。機密性が高いデータを扱う既存のレガシーシステムはパブリッククラウド上で運用できないといった理由でオンプレミスでの運用を廃止できず、その結果としてIT運用が複雑化することによる運用管理負荷が増加するといった問題が生じています。

これらの“現実”への理解が進んだことで、一度はクラウドに切り出したシステムについて、「合わない」と判断したものから順次オンプレに戻し、クラウドと併存させるスタイルへの揺り戻しが起こっています。

現在進行形でオンプレ回帰は進みます。ただ、クラウドを経験した企業はその良さも知っています。そうした企業が目指すべきIT基盤は、従来型のオンプレでよいのでしょうか。

現状の“オンプレ回帰”のアプローチは2通り

現状のオンプレ回帰のアプローチは2通りあります。サーバー関連はクラウドに残しつつ、DXで鍵となるデータのみをオンプレに戻すやり方が1つ。システム全体をオンプレに戻すのがもう1つです。問題となるのは後者の方法です。

コスト面だけを重視したSPOF（単一障害点）が存在する設計の3Tier型（サーバー群と共有ストレージをネットワークファブリックで接続するシステム形態）でないことだけは明白。ただし、全ての提案において3Tier型がよくないと言っているわけではなく、適切な課題への対策などを考慮した上でも、大規模になるほど複雑さが増し、見直しの都度、サーバー、ストレージ、ネットワークの担当者による議論で長いリードタイムが生じたり、ハードの世代などの問題で高額なリプレースコストが生じたりといった状況には誰も戻りたくはないと考えています。

目指すべきは、やはりクラウドライクな仮想化基盤の採用です。その観点から今、注目を集めているのが、クラウドライクなシステム基盤を実現するHCI（Hyper Converged Infrastructure）。このHCIが評価を大きく高めているようです。事前に検証済みのサーバーとストレージ、ネットワークの機能をソフトウェアで実装して1つの筐体に収め、仮想化ミドルウェアと一体で提供されるHCIは、IT基盤の構成を格段にシンプル化します。専門的な知識が乏しくともノードの追加で簡単にリソースを拡充でき、クラウドに近い拡張性を実現します。

大規模になるにつれ複雑さを増す3Tier構成に対し、シンプルな構成を保てるHCIは、今後も注目を集めることになりそうです。

アイルランド政府、データセンター開発に制限

アイルランドの公益事業規制委員会(CRU)が、ダブリン大都市圏での新しいデータセンター開発に事実上のモラトリアムを課し、影響を制限する決定を下しました。

アイルランドの国営送電事業者EirGridは、それを受けて、ケースバイケースでグリッドへの接続のための新しいアプリケーションのみを検討すると述べました。伝えられるところによると、制限は2028年まで続く可能性があります。

アイルランド政府産業開発庁(IDA)のマーティン・シャナハン最高経営責任者(CEO)は最近、新しいデータセンターは「現時点では、ダブリンと東海岸で発生する可能性は低い」と述べています。

Googleはこのようなアイルランドの規制当局に対し、同国のデータセンター開発にモラトリアムを強制しないよう求めています。

同社は公益事業規制委員会(CRU)への提出書類で、検索およびクラウド会社は、データセンター開発のモラトリアムは「絶対に」回避する必要があると述べました。

アイリッシュ・タイムズ紙が情報公開請求により最初に報じたところによると、Googleはこのような禁止措置はアイルランドのデジタル経済としての野心について「誤ったシグナル」を送ることになり、同国のインフラへのさらなる投資を「不可能」にすると付け加えています。

提出書類の中でGoogle は、アイルランドのネットワークに既存の電力容量がある場所についてより透明性を求めるとともに、データセンターの電力使用量の伸びを予測するEirGridの予測について、より明確でオープンなものにする必要があるとしています。

高まるクラウドコンピューティングの需要、Googleの提案

2012年にアイルランドで最初のデータセンターを立ち上げた Googleは、最終的に必要とする以上の容量を予約したり、その容量に成長するのが遅すぎるデータセンター事業者に対する新しい料金体系を提案しました。

「最大予約容量に向かって需要が増加していない消費者は、毎年増加していることを実証している消費者よりも多く請求されるように、送電料金制度を設計することができる」と述べています。

EirGridと政治家は以前、データセンターの開発をアイルランド西部（ダブリンの制約のある地域から離れ、再生可能エネルギー源に近い場所）に移すことを提案しましたが、Google はこれが実現可能な解決策ではないと指摘しています。

「ダブリンでのクラウドコンピューティングの需要は高まっています。多くのクラウドサービスはユーザーの近くにあるデータセンターで提供する必要があり、ダブリンから遠く離れたデータセンターでは、顧客の必要に応じてこれらのサービスを提供することはできません。」

AWSの別の提出書類では、アイルランドは過去に供給問題に対処する機会を逸してきたと述べています。

「これまでの10年間、補強工事を行い、成長と投資に備えた送電網を整備し、より断続的な資源の統合に備えた送電網を整備する機会があった」と述べています。

社会民主党とPeople Before Profitの両党は、過去12ヶ月間、将来のデータセンタープロジェクトの全国的なモラトリアムを求めてきました。PBPの法案は、データセンター、液体天然ガスプラント、新しい化石燃料関連のインフラを絶対禁止とするものでした。

ダブリンでは先月、南ダブリン郡議会（SDCC）が新しい開発計画案の一環として、同郡での今後のデータセンター建設を阻止することを決議しています。

では、アイルランド政府のデータセンター開発モラトリアムには、どのような背景があるのでしょうか。

アイルランド政府、データセンター開発モラトリアムの背景

アイルランド政府による、排出量と再生可能エネルギーの目標の達成が背景にあります。

EirGridによると、データセンターのエネルギー使用量は、2030年までに9TWh増加すると予測されており、2030年のアイルランドの送電網の供給量の23％から31％の範囲で予測されています。これは、政府が自然エネルギーの割合を増やすことで、排出量を60〜80％削減したいと考えている時期にあたります。同時に政府は暖房や輸送を電気に移行することで脱炭素化を図りたいと考えており、送電網の需要をさらに高めています。

アイリッシュ・タイムズ紙によるとEirGrid社はさらに1.8GWのデータセンターをグリッドに接続することに合意しており、現在のピーク時の需要は約5GWで、さらに2GWのアプリケーションが準備されているとのことです。

2018年に発表された「アイルランドの企業戦略におけるデータセンターの役割に関する政府声明2018」 （Government Statement on the Role of Data Centres in Ireland’s Enterprise Strategy 2018）では、国の経済パフォーマンスにおいてデータセンターに積極的な役割を与えていましたが、今後は「セクターごとの排出量の上限や再生可能エネルギーの目標、継続的な供給の安全性に関する懸念、現在必要とされている需要の柔軟性対策との整合性を確保するため」に見直されることになりました。「また、さらなる規制の強化も検討されます」と報じられています。

功を奏するのか裏目に出るのか

世界的にも需要が高まるデータセンター開発にモラトリアムを課すアイルランド政府。Googleからの反発を受けながらもモラトリアムを継続する様子。この決断が功を奏するのか、裏目に出るのか。動向を見守っていきます。

大阪を中心とした関西圏は、データセンター事業としては、アジア・パシフィック最大規模である首都圏に次いで急速に成長している市場です。企業のDX（デジタル・トランスフォーメーション）が進む中、地元企業だけでなく、国内外企業から幅広い需要があります。

データセンター新設ラッシュ

2019年、NTTコミュニケーションズ（NTT Com：NTTコム）が大阪府茨木市に関西地域で最大のデータセンターを開設。

2023年2月には、三菱商事とデジタル・リアルティのデータセンター合弁会社であるMCデジタル・リアルティが、大阪で新たなデータセンターを開設。

この2カ月間で、大阪エリアではアジアの不動産企業であるESR Groupが19.2MWのデータセンターの建設を開始。そして株式会社オプテージが2026年1月に開業予定の14階建てのキャリアニュートラルデータセンターの建設計画を発表しています。

関西電力、データセンター開発で米サライスワンと新会社

データセンターを開発・運用する米サイラスワンは、日本のエネルギー会社である関西電力株式会社（KEPCO）と提携し、日本国内における新規データセンター開発に取り組んでいます。

5月22日、関西電力は、サイラスワンと、日本でデータセンター事業を展開する合弁会社を設立すると発表。今後10年間で少なくとも1兆円（70億ドル）を投資し、電力消費を示す「受電容量」が1カ所あたり5万キロワット以上の「ハイパースケール」と呼ばれる大規模データセンターを関西圏や首都圏で開発・運用、夏にも活動を始める予定です。

10年後には合計の受電容量で90万キロワット以上と、ほぼ原子力発電所1基分の電力を使用する事業規模を目指します。

新会社の代表取締役は両社から派遣。関西電力グループがデータセンターへの電力供給や不動産取得などに関するノウハウ、サイラスワンはデータセンターの顧客となるIT（情報技術）企業への営業力など、両社の強みを持ち寄ります。既に1号案件の建設地は関西に確保しており早期に着工する方針です。

関西圏のデータセンター業界に注目を

関西圏のデータセンターは新設ラッシュが続き、その需要は、今後も一層高まると想定されています。関西電力のハイパースケールデータセンター運用によって、関西圏のデータセンター業界の動向に、更に注目が集まることになりそうです。

デジタル技術への依存度が高まる中、データセンター業界は目覚ましい成長を遂げており、経済の不確実性が続く中でも比較的影響を受けず、強力な代替的資産クラスとして投資家や金融機関からの注目を集めています。

市場規模の拡大

Global Market Insights Inc.が発行したレポートによると、世界のクラウドデータセンター市場は、2022年に200億米ドルと推定され、2023年から2032年にかけて10%のCAGR（年平均成長率）で進行し、2032年までに700億米ドルの評価額を突破すると予測されています。

クラウドコンピューティング技術の開発を促進する取り組みが、市場拡大の主な要因になると予測。クラウドコンピューティングを活用したプロジェクトでは、自動的な問題解決、エンドツーエンドのセキュリティ管理、実際のデータ使用量に基づく予算編成など、統合的な管理が可能です。

電子行政の実践に向けたクラウドコンピューティングインフラの改善は、インドを含むいくつかの国の政府にとって優先事項となっています。また、これらの政府は、デジタル化を進めるためのスキルセットを拡充するプロジェクトを立ち上げ。

導入モデルによると、パブリッククラウドデータセンターの市場は5年に2022億米ドル以上と評価され、2032年まで収益性の高い成長が見込まれています。

目覚ましい成長、日本でも

日本の通信会社である日本電信電話（NTT）は、今後5年間で8兆円（590億ドル）をデータセンター、人工知能、その他の “成長分野” に投資する計画を発表しました。

そのうち、少なくとも1.5兆円（110億ドル）は、データセンターの拡張やアップグレードに充てるとして、AIやロボットを含むデジタルビジネスには、少なくとも3兆円（220億ドル）が投じられます。

同社は、この支出により、2028年3月期の利払い、税引き、減価償却前利益が、前年度比で20％程度上昇する見込みであると述べ、これはつまり、約4兆円（294億ドル）の利益を意味します。

島田明社長は記者会見の中で、「成長分野に投資し、キャッシュ創出力を拡大する」と述べたと日経新聞は報じています。

このような市場拡大、成長予測にもかかわらず、その一方で、重くのしかかる課題もあります。

ウクライナ戦争、労働力不足、重くのしかかる課題

サプライチェーンの制約は、パンデミックのピークから緩和されたものの、完全には解消されておらず、欧州やアジア太平洋地域の地政学的緊張のためにさらに再燃するリスクがあります。

例えば、ウクライナ戦争により、半導体製造に不可欠なネオンの供給が制限されています。この供給圧力により生産に遅れが出ています。それは、労働力の不足にも起因しており、データセンター分野では特に深刻で、そのスキル不足、人材不足についての問題が顕著になっています。

事業者は、人材を見つけるのが難しいだけでなく、人材を確保するのにも苦労しており、熾烈な労働市場の中で多くの人が同業他社に採用されていることが報告されています。

データセンターの成長を妨げるもう一つの課題は、より広範な世界経済の問題です。データセンターは、建設や買収の資金を借入金に依存しているため、今後12〜24ヶ月間に借入金残高が最も増加すると予想される資産クラスの上位3つに含まれています。金利が高騰していることから、利幅が縮小。金利がさらに上昇し、経済が不安定になれば、企業が大規模な取引を行うことが難しくなる可能性があります。

市場拡大は続く、各国の取り組みに期待

課題は多々ありながらも、データセンター業界の市場規模は拡大し続けています。課題と向き合いながら、どのように更なる拡大を進めていくのか、世界各国の取り組みに関心が高まっています。

データセンターの投資及び開発の競争が激化する中で、データセンターの事業に携わるDCオペレーター、DC開発事業者及び投資家等（以下、「DC事業者等」という）は、不動産市場における他の用途との競合を極力排除しながら、データセンター事業の収益の適正化を図るために、CRE戦略を活用することが望まれます。

■CRE戦略とは

「CRE」は1960年代に米国で注目され始めた「Corporate Real Estate」の略で、直訳すれば企業用不動産という意味になります。企業が保有している不動産のことを指し、事業を行うために必要となるオフィスや工場、倉庫などの不動産のほか、保養所や社宅、福利厚生施設、遊休地などもこれにあたります。

CRE戦略とはこうした不動産を効果的に活用することで、企業価値の向上を図る中長期的な経営戦略です。

具体的なCRE戦略としては、現オフィスを見直し、余剰になったオフィスを第三者に賃貸したり、遊休地の活用として様々な用途の不動産を開発・建設することで長期安定の賃料収入を確保する、などが挙げられます。

日本国内においてCRE戦略が注目されるようになったのは、2008年に国土交通省が「CRE戦略実践のためのガイドライン」を出したことがきっかけとされています。ガイドラインでは「CRE戦略は企業用不動産について、『企業価値向上』の観点から経営戦略的視点に立って見直しを行い、不動産投資の効率性を最大限向上させていこうという考え方である」と定義しています。データは少し古くなりますが、日本のCREの規模は490兆円^※とも言われ、現在の不動産価格に換算すると、さらに膨れ上がっていることが予想されます。

• 平成18年「土地基本調査」による。

■CRE戦略の過去と現在

CRE戦略が明確に認知される前においては、企業用不動産所有者は①消極的放置、②単純売却、③単純貸付（土地又は建物）のスキームしか選択しなかったような気がします。一つの要因として、企業内でバランスシート戦略が積極活用されていなかったことや、企業用不動産所有者が不動産のプロフェッショナルでないことが要因だとも考えられます。

CRE戦略が徐々に認知され、現在に至っては、不動産会社（デベロッパー等）や建設会社が積極的に企業用不動産にアプローチを仕掛け、上記①、②、③のみならず、企業価値向上という観点に基づく有効利用の提案や、共同事業の提案により、CRE戦略による事業化が多数実現しています。また、金融商品取引法の施行（2007年）により、不動産の流動化及び投資家の参入が容易になった点のも注目すべき点です。

■データセンターの投資及び開発におけるCRE戦略の役割

CRE戦略をデータセンターの投資及び開発に適用することで、DC事業者等は以下のような利点を享受できます。

1. 企業用不動産所有者側の意図を把握

不動産を売却したいのか、貸し付けたいのか、自社で有効活用をしたいのか、共同事業をしたいのか等に加え、その時期についても把握することができるため、所有者との信頼関係に基づくコミュニケーションが実現します。

2. 機会損失・逸失利益の回避

他用途の不動産と比べ、データセンター適地の判定は事前調査に相応の時間を必要とします。例えば、不動産オークション等に参加の場合、検討期間内に意思決定できないこともあります。また、未確認項目のリスクを甘受して不動産投資を実行してしまうケースも考えられます。一方で、CRE戦略に基づけば、関係当事者の意思決定プロセスにより、DC事業者等はデータセンターに適した物件を選定しやすくなり、投資リスクを低減することができます。

3. 投資効率の最適化

データセンターの開発は土地取得資金のみならず、建物・設備に巨額な投資資金が必要となります。CRE戦略を活用することは、資金拠出のタイミングが関係当事者の協議で進められ、先行取得にかかる非効率的な投資資金の問題を回避することが可能となります。また、共同投資におけるSPC組成のスキームにおいては、資金調達方法や融資条件の慎重な検討、最適な資金調達戦略の策定が可能となります。

4. 関係当事者の利害関係の一致と出口戦略

データセンターの開発においては、巨額の投資資金と、DC竣工後安定稼働に至るまでの相応の期間を必要とします。関係当事者それぞれの思惑に合致した協議を重ねることにより、CRE戦略は、開発当事者、所有及び経営の分離が実現し、最終的な出口戦略のシナリオ構築が可能となります。

以上のように、データセンターの投資及び開発におけるCRE戦略の活用は、リスクを最小限に抑えながら収益性を最大化するための有益なアプローチと考えられます。