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データセンターの投資及び開発の競争が激化する中で、データセンターの事業に携わるDCオペレーター、DC開発事業者及び投資家等（以下、「DC事業者等」という）は、不動産市場における他の用途との競合を極力排除しながら、データセンター事業の収益の適正化を図るために、CRE戦略を活用することが望まれます。

■CRE戦略とは

「CRE」は1960年代に米国で注目され始めた「Corporate Real Estate」の略で、直訳すれば企業用不動産という意味になります。企業が保有している不動産のことを指し、事業を行うために必要となるオフィスや工場、倉庫などの不動産のほか、保養所や社宅、福利厚生施設、遊休地などもこれにあたります。

CRE戦略とはこうした不動産を効果的に活用することで、企業価値の向上を図る中長期的な経営戦略です。

具体的なCRE戦略としては、現オフィスを見直し、余剰になったオフィスを第三者に賃貸したり、遊休地の活用として様々な用途の不動産を開発・建設することで長期安定の賃料収入を確保する、などが挙げられます。

日本国内においてCRE戦略が注目されるようになったのは、2008年に国土交通省が「CRE戦略実践のためのガイドライン」を出したことがきっかけとされています。ガイドラインでは「CRE戦略は企業用不動産について、『企業価値向上』の観点から経営戦略的視点に立って見直しを行い、不動産投資の効率性を最大限向上させていこうという考え方である」と定義しています。データは少し古くなりますが、日本のCREの規模は490兆円^※とも言われ、現在の不動産価格に換算すると、さらに膨れ上がっていることが予想されます。

• 平成18年「土地基本調査」による。

■CRE戦略の過去と現在

CRE戦略が明確に認知される前においては、企業用不動産所有者は①消極的放置、②単純売却、③単純貸付（土地又は建物）のスキームしか選択しなかったような気がします。一つの要因として、企業内でバランスシート戦略が積極活用されていなかったことや、企業用不動産所有者が不動産のプロフェッショナルでないことが要因だとも考えられます。

CRE戦略が徐々に認知され、現在に至っては、不動産会社（デベロッパー等）や建設会社が積極的に企業用不動産にアプローチを仕掛け、上記①、②、③のみならず、企業価値向上という観点に基づく有効利用の提案や、共同事業の提案により、CRE戦略による事業化が多数実現しています。また、金融商品取引法の施行（2007年）により、不動産の流動化及び投資家の参入が容易になった点のも注目すべき点です。

■データセンターの投資及び開発におけるCRE戦略の役割

CRE戦略をデータセンターの投資及び開発に適用することで、DC事業者等は以下のような利点を享受できます。

1. 企業用不動産所有者側の意図を把握

不動産を売却したいのか、貸し付けたいのか、自社で有効活用をしたいのか、共同事業をしたいのか等に加え、その時期についても把握することができるため、所有者との信頼関係に基づくコミュニケーションが実現します。

2. 機会損失・逸失利益の回避

他用途の不動産と比べ、データセンター適地の判定は事前調査に相応の時間を必要とします。例えば、不動産オークション等に参加の場合、検討期間内に意思決定できないこともあります。また、未確認項目のリスクを甘受して不動産投資を実行してしまうケースも考えられます。一方で、CRE戦略に基づけば、関係当事者の意思決定プロセスにより、DC事業者等はデータセンターに適した物件を選定しやすくなり、投資リスクを低減することができます。

3. 投資効率の最適化

データセンターの開発は土地取得資金のみならず、建物・設備に巨額な投資資金が必要となります。CRE戦略を活用することは、資金拠出のタイミングが関係当事者の協議で進められ、先行取得にかかる非効率的な投資資金の問題を回避することが可能となります。また、共同投資におけるSPC組成のスキームにおいては、資金調達方法や融資条件の慎重な検討、最適な資金調達戦略の策定が可能となります。

4. 関係当事者の利害関係の一致と出口戦略

データセンターの開発においては、巨額の投資資金と、DC竣工後安定稼働に至るまでの相応の期間を必要とします。関係当事者それぞれの思惑に合致した協議を重ねることにより、CRE戦略は、開発当事者、所有及び経営の分離が実現し、最終的な出口戦略のシナリオ構築が可能となります。

以上のように、データセンターの投資及び開発におけるCRE戦略の活用は、リスクを最小限に抑えながら収益性を最大化するための有益なアプローチと考えられます。